Verslag stadsgesprek Verdichtingsvisie
Verbinden en dialoog
Twee jaar voorbereiding ging er aan vooraf: de visie op de verdichting van de binnenstad. Op 1 oktober werden de contouren van die visie gepresenteerd en besproken bij Architectuurcentrum Eindhoven. Een gesprek dat vooral ging over het zoeken naar verbindingen en het prikkelen van dialoog tussen stakeholders. En, daarmee klinken in de verdichtingsvisie ook de doelstellingen van de nieuwe Omgevingswet door…
Waarom en hoe?
Eindhoven timmert als Brainport aan de weg. In de regio is de hightech maakindustrie stevig geworteld en zorgt ook voor een belangrijke bijdrage aan de economische groei. Een beeld dat nu al enkele jaren met cijfers van het CBS wordt bevestigd.
Eindhoven is de afgelopen decennia eveneens uitgegroeid van een saaie provinciestad tot een dynamische hotspot. Mede door de vele broedplaatsen op Strijp-S, Sectie-C, het NRE-terrein en de Schellensfabriek is er een divers en rijkgekleurd cultureel klimaat bijgekomen. Tal van spraakmakende evenementen zoals de Dutch Design Week en Glow hebben Eindhoven internationaal op de kaart gezet. Eindhoven is ‘cool’, aldus supervisor Winy Maas. Hij noemde daarbij ook de hoge plek die Eindhoven inmiddels inneemt op de NUMBEO Quality of life index (4e positie in 2018).
Intussen neemt de druk op de woningmarkt toe. De aantallen liegen er niet om. Tot 2024 moeten in het stedelijk gebied Eindhoven-Helmond zo’n 27.000 woningen worden gebouwd. In Eindhoven alleen al 15.000, zoals is vast gelegd in de Woondeal. Minister Kajsa Ollongren steunt die versnelling met extra geld voor onderzoek en experimenten, en met hulp bij het maken van nieuwe regels die tijdswinst betekenen.
Duidelijk is ook dat de binnenstad vooralsnog niet heeft meegeprofiteerd van deze opleving. Het rode steentjestapijt is versleten, expeditiehoven zijn onaangenaam, het stadshart is stenig en wacht al jaren op een stevige groenimpuls. Met de huidige 1675 bomen is de binnenstad gewoon kaal. Bovendien heeft ‘downtown Eindhoven’ nog relatief veel ruimte. In vergelijking met andere steden is bebouwingsdichtheid vrij laag en is de bevolkingsdichtheid in de binnenstad de laagste van vergelijkebare steden als Tilburg, Utrecht en Rotterdam. In de Eindhovense binnenstad wonen momenteel vooral studenten, hoogopgeleide ‘jonge digitalen’ en senioren, en dat zou veel gevarieerder mogen.
De gemeente zet daarom in op een transformatie van stevige provinciestad naar stad met internationale allure. Een stad met een divers woonaanbod en nieuwe woonmilieus; hoogwaardige voorzieningen; groen en klimaatadaptief en met een aantrekkelijke openbare ruimte in de binnenstad. Een ambitie die Maas samenvatte in drie woorden: ‘Intens, groen en inclusief.’
In de gepresenteerde visie ‘Binnenstad plus’, die voortvloeit uit de geformuleerde ambities, zijn enkele locaties aangewezen die zich lenen voor verdichting. Ook zijn er focusgebieden aangegeven waar nieuwe hoogbouw een impuls kan geven aan de stad. Daarbij zijn 10 verdichtingsprincipes opgesteld. Elk principe is visueel helder geïllustreerd. Maar belangrijker is de beoogde werkwijze. Deze zet namelijk in op ‘verbinden’ en dialoog met de uiteenlopende betrokkenen stakeholders in de focusgebieden.
Maas illustreerde met een groot aantal lopende ontwikkelingen hoe dat in zijn werk gaat. Hij gaf daarbij duidelijk aan hoe stedelijke ambities op gebied van verdichting, vergroening en programma in dialoog met uiteenlopende betrokkenen worden bestudeerd, aangescherpt en vertaald in plannen. Bij de herontwikkeling van de V&D wordt bijvoorbeeld ingezet op vergroening van de binnenruimte, nieuwe doorgangen op maaiveld en het toevoegen van programma. Datzelfde geldt grotendeels voor de HEMA-locatie. Bij de vernieuwing van het stadhuisplein komen nog meer zaken samen. Hier wordt niet alleen gezocht naar toevoeging van programma, maar wordt er ook gekeken naar andere manieren om het plein en het omringende erfgoed te ‘activeren’. Ook ligt hier de ambitie om het groen van de Dommelzone te laten dooraderen tot op dit plein en zelfs tot op de daken van de omringende bebouwing.
Reacties panel
Ralf Peeters (Amvest) reageerde positief op de gepresenteerde visie. ‘Ontwikkelaars hebben steeds meer oog voor diverse leefstijlen en ontwikkelen daar ook voor.’ Amvest is actief op Strijp-R, voornamelijk met de ontwikkeling van grondgebonden woningen, maar is momenteel ook actief met het hoogbouwproject District E, met uiteenlopende woonvormen voor een diverse doelgroep.
Caro van de Venne (Barcode architects en Stichting Hoogbouw) pleitte er voor om hoogbouwontwikkeling te zien als onderdeel in een netwerk. Vaak wordt er – door gemeente en ontwikkelaars – te veel gedacht in ‘autistische gebouwen’ op nauw gedefinieerde plots. Als je denkt in netwerken dan voeg je tegelijk ook iets toe aan de omgeving. En, je maakt tegelijk gebruik van dat netwerk. Dat moet in balans zijn. Dat vraagt om inventief en creatief samenwerken. Een gemeente die meedenkt en niet alleen toetsend opereert. Dat wil zij de gemeente meegeven als extra uitgangspunt voor de verdichtingsvisie.
Hilde Blank (BVR en AM) vertelde dat Eindhoven momenteel echt andere stad is dan 20-25 jaar gelden, toen ze er zelf werkte. ‘Er is veel veranderd ook in mentaliteit’. In het verleden heersten er nog best veel vooroordelen over hoogbouw, maar dat beeld is volgens Blank echt aan het verschuiven. Hoogbouw is al lang niet meer synoniem met gestapeld, anoniem wonen aan een galerij. Zij onderstreepte het belang om nieuwe woonconcepten te ontwikkelen voor uiteenlopende doelgroepen. ‘Onderzoek ook welke functies bewoners willen en kunnen delen. Probeer niet alles is je gebouw op te lossen, kijk ook naar de omgeving.’ Ze refereerde ook aan het belang van Brainport voor Eindhoven en de regio. ‘We lopen hier op technologisch gebied voorop’, en daar horen volgens haar ook voorzieningen van hoge kwaliteit bij. ‘De aantrekkelijkheid van Brainport als vestigingslocatie is cruciaal.’ Ook zij pleit voor het werken in netwerken waardoor niet iedere ontwikkeling zelf alle problemen hoeft op te lossen maar dat in gezamenlijkheid naar optimale oplossingen kan worden gezocht.
De reacties onderstrepen het door Maas geschetste belang om in te zetten op dialoog, en om een ontwikkeling niet te beperken tot de plot. Bij ontwikkelingen is het belangrijk om te zoeken naar verbindingen, zowel ruimtelijk als programmatisch, met oog voor cultuurhistorie. ‘We werken aan een nieuwe vorm van stedenbouw. Die is participatief. Er zijn veel belangen, en tegelijk leeft er ook veel energie in de stad. Je temt deze energie niet, je faciliteert deze…’
Reacties uit de zaal
Vanuit de zaal kwam de opmerking of de gemeente, door alle aandacht voor de drie zones waar de gemeentelijke supervisoren aan de slag zijn, andere stedelijke opgaven niet uit het oog dreigt te verliezen. Een van die opgaven is bijvoorbeeld Woensel, waar ook de bewoningsdichtheid terugloopt. De gemeente gaf aan daar oog voor te hebben. Maar ook dat het een kwestie is van tempo: ‘Nu ligt de prioriteit van verdichten in het centrum. Later in de tijd komen ook wijkcentra als bijvoorbeeld het Winkelcentrum Woensel of Kastelenplein in beeld’, aldus Jean van Zeeland van de gemeente Eindhoven.
Ook was er bezorgdheid over het erfgoed: ‘Dat dreigt nu onder te sneeuwen, onder het geweld van zoveel nieuwbouw. Hoe zorg je ervoor dat dat niet gebeurd?’ Maas legde uit dat binnen de gepresenteerde verdichtingsvisie expliciet aandacht is voor de omgang van met erfgoed. Daar is een aantal regels voor opgesteld. Bovendien is het volgens Maas ook mogelijk om in de loop van de tijd, gedurende het proces, zaken bij te stellen. Dat is een kwestie van dialoog, ook met de erfgoedstichtingen.
Blank bracht in dat Eindhoven wel een stad is met een eigen identiteit, een stad met ook rafelige, lelijke plekken, maar waar ook van alles mogelijk is. Er zijn steden waar alle speelruimte voor ontwikkeling is dichtgetimmerd binnen nauw omgeschreven enveloppen. Volgens haar heb je die ruimte nodig. Ze wees daarbij wel op de verantwoordelijkheid van de gemeente om de partijen bij elkaar te brengen en het proces goed te faciliteren. ‘Ook coördinatie en fasering zijn aandachtspunten, want het zijn binnenstedelijke opgaven en je wil niet dat de stad jarenlang een grote bouwput wordt.’
Bij de ontwikkeling van met name de focusgebieden is de uitwerking van de aanpak, het proces, een belangrijk aandachtspunt. Want hoe breng je ontwikkeling naar de markt? Met tenders? Peeters merkte daarbij op dat als je een besloten tender wint, dat je voorstel tegelijk ook een zware erfenis is: ‘Je zou liever eerder aan tafel zitten bij de visievorming en ontwikkeling.’ Maas ziet meerdere ontwikkelvormen: ‘het Stadhuisplein vergt een andere ontwikkelstrategie dan bijvoorbeeld de expeditiehoven.’ Van Zeeland bracht daarbij in dat de gemeente zich daar van bewust is en ook open staat voor andere vormen van ontwikkeling en deze ook onderzoekt. Van de Venne daagde de gemeente uit om niet bang te zijn om ambities uit te spreken. ‘Ga voor energieneutraal in de binnenstad. Laat ook zo zien dat je een hightech regio bent.’
Een andere zorg die werd geuit betreft de mobiliteit. Hoe blijft de stad goed bereikbaar? Hoe ga je met parkeren om? Maas gaf aan dat we wat mobiliteitsvraagstuk betreft midden in een transitie zitten. Bovendien is deze problematiek uiterst complex. De auto is nog steeds een heilige koe, maar hoe ontwikkelen zich de alternatieven? Wat is de visie op het autogebruik? Herman Kerkdijk van de gemeente gaf aan dat eind dit jaar een studie beschikbaar komt waarin wordt doorgerekend wat de verschillende verdichtingsscenario’s betekenen voor de bereikbaarheid van de binnenstad. Peeters voegde daar nog aan toe dat beleggers daar nog niet echt een uitgesproken visie op hebben, maar dat hij bij ontwikkelaars toch wel een ommezwaai in mentaliteit bespeurt waarvan hij hoopt dat de gemeente die ook oppakt: ‘Parkeernorm 0, inzetten op andere vormen van mobiliteit, het vergt lef’.
Ook waren er zorgen over het invullen van de plinten. Hoeveel programma kan een stad als Eindhoven aan? Een relevante vraag als je bedenkt dat er nog twee belangrijke verdichtingszones in de stad zijn: Strijp-S en Fellenoord. Ook hier werd door het panel beaamt dat dit een belangrijk aandachtspunt is, maar dat het tegelijk ook een zoektocht is. Maas bracht in dat dat niet alleen commerciële invullingen hoeven te zijn maar dat je ook moet denken aan broedplaatsfuncties. In de loop van de tijd kunnen daar volgens hem ook initiatieven bij komen. Van Zeeland voegde daar aan toe dat ook hier het experiment en ‘onorthodox denken’ belangrijk is: ‘Wellicht is het een idee om de plint uit de exploitatie van het gebouw te houden.
Het publiek vroeg ook naar de effecten van de stikstofdiscussie op de visie. Aanleiding is de recente aandacht voor de schadelijke stikstofuitstoot bij de bouw die de natuur kan beschadigen. Geplande bouwprojecten staan, sinds een uitspraak van de rechter over het Nederlandse stikstofbeleid, op losse schroeven. Het panel beaamde dit gevaar, maar merkte tegelijk op dat dat geen reden is om te stoppen met het maken van een visie. Het is iets waar politiek Den Haag in eerste instantie over gaat. Het kan bovendien een motivatie zijn, aldus Blank, om zaken op een andere manier aan te pakken (innovatieve bouwtechniek, nieuwe mobiliteit). Een vergelijkbare reactie kwam op de crisisbestendigheid van de verdichtingsvisie. Maas merkte dat je dan ‘gewoon even stopt’. Het is immers een flexibele visie. Blank voegde daar meteen aan toe dat de bouwkolom niet moeten stoppen met plannen maken, wat dat hebben we wel van de vorige crisis geleerd.
Een bezoeker bestempelde de visie als ‘megalomaan’. Het is duur om in de binnenstad te ontwikkelen en dat levert ook dure appartementen op. Maas ontkrachtte dat. In de visie is nadrukkelijk opgenomen dat bij ontwikkeling en percentage sociale huur en midden-huur moet worden afgesproken. Bovendien zijn de grondprijzen hier nog stukken lager dan in Amsterdam. De betaalbaarheid moet je per ontwikkeling bekijken. ‘Steden zijn nou net zo leuk omdat ze zo divers zijn’, voegde Blank daar aan toe, ‘dus zet daar op in.’
Conclusie: verbinden en dialoog
De verdichtingsvisie is ambitieus en prikkelend. Het voedt de energie die voelbaar is in de stad. Samenwerking, overleg en het zoeken van verbindingen zijn cruciale elementen van de gepresenteerde aanpak. Dit wordt ook door het panel bevestigd: zoek naar dialoog en kijk over de grenzen van je plot. Dat samenwerken in het DNA van Eindhoven zit, is een terechte opmerking. Maar daar schuilt ook het belangrijkste gevaar. Samenwerking en dialoog moeten geen loze kreten zijn maar moeten concreet vorm krijgen en langdurig door de gemeente worden bewaakt.
Over de manier waarop dat wordt opgepakt zijn tijdens dit gesprek nog geen uitspraken gedaan. De voorbeelden van de ontwikkelingen die Maas besprak tijdens zijn introductie (HEMA, V&D, Stadhuisplein) inspireren in ieder geval wel!
Meer info over de visie zie website gemeente Eindhoven
Op dinsdag 1 oktober presenteerden Jean van Zeeland (gemeente Eindhoven) en Winy Maas (MVRDV, supervisor binnenstad) de visie op de verdichting van de binnenstad. Gasten klankbordpanel: Ralf Peeters (Amvest), Hilde Blank (BVR/AM) en Caro van de Venne (Stichting Hoogbouw/Barcode architects). Organisatie: Architectuurcentrum Eindhoven met medewerking van gemeente Eindhoven. Gespreksleider: Erna Van Holland. Een gezelschap van 115 voornamelijk professionals in de bouw- en vastgoedontwikkeling woonden het klankbord gesprek bij: architectuur/ontwerp (39%), vastgoedontwikkeling (23%), gemeente (11%), advies (9%), erfgoedstichting (8%), bouw/toelevering (3%), bank/financieel advies (2%), stedenbouw/ontwerp (2%), woningbouwcorporatie (2%), marketing (1%). Verslag: Rene Erven.